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海宁中 皮革城 份有
信 评 级论说
分 析师 周文哲 习
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联 系电 话 ( )
联 系地 址 ｝海 市 黄 浦 区 汉 路 号华 盛 大 厦 层
公 司网 站
海新 资信 评 枯 投 资 服 务有 司
乡 沁 刀 冲 舀夕 勿 才脚
斯廿犯 评 作念
声明
除因 本 次评 级事 项使 本 评级 机构 与评 级对 象 组成 请托 关 系外 本评 级机 构 与 象 存在职
步履 客不雅 公平 的关 联关 系
本 评 级 机 构 与 评 级 东说念主 员 履 行 了调 查 和 诚 信 义 务 出具 的评 级 报 告遵 循 了真 实 客不雅 公平 的原 则
本 报 告 的评 级 论断 是 本评 级机 构 依据 合 理 的 里面信 用 评 级标 准 和程 序 作念 出 的独 立判 断 未 因 评级 对 象和其 他任
何 组织 或 个 东说念主 的不 当影 响篡改 评 级意 见
本 次 评 级 依 据 评 级 对 象 及 其 相 关 方 提 供 或 己经 正 式 对 外 公 布 的 信 息 计议 信 息 的真 实性 准确 性和 齐全 性 由 贵府
供 发 负责 本评 级机 构 合理 采 信其 他专 业 机构 出 具 的专科 意 见 专 机构 专 担
任何 责 任
本报 告 并非 是 某种 决 策 的论断 建议 本 评 级 机 构 不 对 发 行 东说念主 使 用 或 援用 本 报 告 产 生 的 任 何 后 果 承 担 责 任 也不
对 任 何 投资 者 的投 资 步履和 投 资损 失承 担 职责
本次评 级 的 信用 等 级有 效 期至 年 月 日止 本 评 级 机 构 将 根 据 《跟 踪 评 级 安 排 》 不 定 期 对 评 级 对 象 实
并 结 决 定 保管 变 更或 终 止评 级对 象 信用 等 级
本报 告版 权 归本 评 级机 构所 有 未经授 权不 得 修改 复制 散漫 出售 或 以任何 方式 传闻
未 经本 评 级 机 构 书面 同意 本评 级 报 告 得 权 债券 发 等 券 务
动 本评 级机 构 对 本报 告 的未授 权 使用 超 越授 权 使用 和 不 当使 用行 为 所造 成 的 切后 果均 不承 担任 何 责 任
斯 件
编号 ［新 世 纪 企 评
评级对 象 海 宁 中 国皮 革城 股 份 有 限
信 等 评 年
产 业 集群上风 海 宁是 中 国皮 革 之 都 汇聚 家 产
革 是寰球最大的皮
革 生 产 基地 之 为 海 宁 中 国 皮革 城 的 发展 提 供 了 精良 的产 业 基 础 近 年 来 海 宁皮 城 市场 功 能 逐 渐 从 单
的皮 衣批 零交 易延 伸 至 面 辅 料 供 应 前锋发布 时装批发 厂房租借 联想研发等皮革 全产业链范围 海
宁皮城产业集群上风较为突 出
市场限制较突 出 皮城依 牌 势 丰富 商资 布 年 在
市场共 个 可 出 租 面 积 共计 约 万常常米 其 中 海 宁 本 部 市场 占比约 半 作 为 海 宁 中 国皮 革城 的运 营
主体 公 司 在 海 宁 市 国资 系 统 内 占据 重 要 地 位
财务结构 稳 当今 海 宁皮 城 资 产 欠债 率 处 于 较 低 水 平 公 司主 业 收 现 能 力较 强 货 资 较
同期 可 通 过 调 整 商 铺 资 产 租售 比例 加 速 资 金 回笼 总 体上 偿 债 压 力 不 大
皮 革 行 业 景气 度 震 荡 下 行 频年来皮革行业 景气度轰动下行 皮革 服 装 生 产 企 业 经 营 承 压 给海宁皮城的
招 商 及 维 捏 租 金 收 益 带 来 较 大压 力 同 时 也 给 商 铺 财富 变 现 带 来 不 利 影 响
异 地 连 锁 市 场 运 营 与 管 理 承压 海 宁 皮 城 在 全 国 建 立 了 多个 连 锁 市场 部 分 外 地 市 场 经 营 发达 欠安 频年
公司通过引入合营方 调 整业 态 整 租 等 多 种 方 式 进 行 经 营调 整 当今 对 其 业 绩 的 提 振 效 果 尚未 显 现
类 务 皮 城 向皮 城市 保 借 融资租借等类金融服 务 存在 定担保
代 收
跨 业 经 营 风 险 海 宁 皮城 布局 健 康 产 业 同 时 通 过 参 与 合 伙 企 业
的形 式 进 行对 外投 资 存在 定 的跨 业 投 资 经 营 风 险
投 融 资压 力 皮城 皮都伊 尚 郑州皮革城 期等 在 建 项 目待 投 入 金 额 较 大 同期 公 司 还 有 对
本 部 市场 周 边 环 境 的升 级 矫正 计 划 后续存 在 定投融资压力 与 此 同期 公 司 在 建 项 目后 续 主 要 以 出售
并 在房地产行业 下行配景下销售去化或承压
通 过 对 海 j 皮 城 仁要信 少
｝l风 险 要 索 的 分 析 刁 评级 机 构 认 为 其 1身 信 用 质 断 仗强 践诺债务偿付才调很强 夕仁给
d AA 主体信用 品级
异日 展 望
木 评级 机 构 预 计 海 j 皮 城 信 用 质 策 在 米 来 个月捏稳 给 其 为
主要 财务 数据 见解
项 目
前 季度
母分 司 径 数据
货 币 资余 ［
亿 ］
刚 胜债 务 ［
亿 司
所 有 者 权 益 l亿 1
斯 件
要 财务 数据 见解
项 目
前 季度
经 营 胜现 金净 流入 量【
亿 元J
分并 密 舒 雳 必芳 杭
总 财富 ［
亿 元」
总 欠债 ［
亿 元〕
刚 胜 债 务 「亿 元 ］
所 有者权 益 ［
亿 元」
营 业 收 入 仁亿 元 ］
净 利 润 ［亿 元 」
经 营 胜现 金 净 流 量 【亿 元 」
财富 欠债 率 「 」
权 益 本钱 与 刚性债 务 比率「 」
流 动 比率 「 J
现 金 比率 【 」
利 息保 障倍 数 「
倍］
净 财富 收 益率 L 」
经 营 胜现 金净 流入量 与流 动 欠债 比率［
非 筹 资性现 金 净流 入量 与欠债 总数 比率 「 」
经 调 整的 利息 支 出〔
倍l
经 调 整的 刚 胜债务 「
倍］
发 行 东说念主本次 评 级模子 分析 表
模 商 企业 评级 方法 与模 型 房地产 租借 行 业
风险程 度
业 务 风险
财 务 风险
运行
合 计 调整
个体信 用 〕〔 1 ①流 动 比因索
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川素 ② 要素
③ 表 州 川素
④ J冬他 因 素
外 部 支扎 支捏 因索
主 体信 用 级别
调整要素
支捏 因 素
相 关评 级技 术文 件 研 究 贵府
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计议 工夫 文 件与 研 究资 料名 称
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年
年
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评级论说
概况
海宁中国皮革城股份有限公司（简称“海宁皮城”
、 ）前身为创立于 1999 年 2 月的海宁浙江
“该公司”或“公司”
皮革服装城投资开发有限公司，运行注册本钱为 4,244.20 万元。2007 年经海宁市东说念主民政府批准，该公司通过引进
战术投资者和公司管理层入股方式完结增资扩股，并合座改制为由海宁市财富筹办公司（简称“财富筹办公司”
）、
海宁市市场开发服务中心有限公司（简称“市场服务中心”
）、宏达高科控股股份有限公司、浙江卡森实业有限公
司以及任有法等 27 名当然东说念主共同发起成立的股份有限公司，同庚改名为现名。2010 年 1 月公司在深圳证券来回
所初度公开刊行股票 7,000 万股（证券代码：002344.SZ）
，公司股本增至 2.80 亿股。上市后公司历经两次本钱公
积转增股本和一次非公开刊行股票，至 2016 年末总股本增至 12.83 亿股。戒指 2023 年 9 月末，公司股本仍为 12.83
亿股，其中财富筹办公司获胜捏有公司 34.65%股权，并通过全资孙公司市场服务中心障碍捏有公司 18.36%股权，
为公司控股股东。财富筹办公司系海宁市东说念主民政府国有财富监督管理办公室（简称“海宁市国资办”
）的全资子公
司，故公司践诺戒指东说念主为海宁市国资办。
该公司是国内最大的皮革专科市场开发与运营商。当今公司在建及运营的市场区域包括浙江海宁、江苏沭阳、辽
宁佟二堡、四川成都、黑龙江哈尔滨、山东济南、湖北武汉、河南郑州等地。频年通过不断整合皮革产业价值链
的高下流，公司的市场功能渐渐从单一的皮衣批零来回蔓延至面辅料供应、厂房租借、联想研发、前锋发布、总
部商务、会展、融资担保等，在皮革成品坐褥、营销和来回等面貌为商户提供一站式的全产业链服务，打造全品
类服装供应链基地。此外，频年来公司还通过受让、托管、合营等方式布局健康医疗产业。
数据基础
本评级论说的数据来自于该公司提供的 2020-2022 年财务报表及 2023 年第三季度财务报表，以及计议筹办数据。
天健管帐师事务所（特殊平凡结伴）对公司的 2020-2022 年财务报表进行了审计，均出具了依次无保钟情见的审
计论说。
）1%股权并将其纳入归并范围，通过新设方式新增子公司 4 家，
融资服务中心有限公司（简称“民间融资公司”
刊出钉公司 1 家，以前末公司归并范围内子公司共计 33 家。2022 年子公司海宁皮革前锋小镇投资开发有限公司
）出资 1.93 亿元收购第三方捏有的创佳融资租借（浙江）有限公司（简称“创佳融资”
（简称“前锋小镇公司” ）
归并范围内子公司共计 40 家。2023 年前三季度公司新设 1 家子公司，刊出 1 家子公司。公司归并范围虽逐年扩
大，但最近三年一期财务数据仍具有一定可比性。
业务
频年皮革行业景气度呈现轰动下行趋势，坐褥企业效益合座有所下滑，对租借市场稳固运营酿成一定压力。公司
所筹办的皮革城市场限制上风及市场面位较为安靖，但各市场之间筹办发达捏续分化，海宁本部、佟二堡、成都、
沭阳等市场出租率保捏较高水平，其余市场筹办发达则欠佳，对收入及利润孝敬有限。2022 年以来主要因房钱减
免政策的实施以及部分商户筹办承压等，公司市场开发与筹办收入同比捏续下滑，但金融服务业务发展精良。公
司利润主要来自筹办收益，政府补助及投资收益亦对盈利酿成一定补充。
（1） 宏不雅要素
以及经济增长放缓预期正渐渐累积降息动能；捏续攀升的债务限制推升风险，寥落是发展中国度的债务脆弱性加
剧；东说念主工智能等新工夫对寰球坐褥率的提增值得期待，而供应链体系的区域化升沉及保护主义盛行将带来负面影
响。
字奢侈、绿色奢侈、健康奢侈，智能家居等新的奢侈增长点保捏较快增长，传统奢侈保捏安靖或小幅扩大是异日
奢侈增长发达的基本模式。
好意思元计价出口负增长，对好意思欧日出口大幅下降，
“一带整个”沿线国度和地区成为我国最大的出口行止区域。在全
球经济增长放缓、国际联系复杂的配景下，我国出口发达的不细则性大，但在价钱要素和外洋制造业补库带动下，
出口增速或有所回升。
政策将保管积极，风险统筹化解草率确保不发生系统性风险。经济增速下降是转向高质料发展流程中的客不雅律例，
揣测 2024 年我国经济增速有所放缓；在坚贞的国度治理才调、高大的国内市场后劲以及门类王人全的产业体系基础
上，我国经济始终向好的趋势保捏不变。
详见：
《经济以进促稳 风险统筹化解——2023 年宏不雅经济分析与 2024 年瞻望（国内篇）》及《寰球经济增长动能
平缓 好意思欧降息周期行将开启——2023 年宏不雅经济分析与 2024 年瞻望（国际环境篇）》。
（2） 行业要素
经多年发展，我国商品来回市场已进入相对老练的发展阶段。凭据国度统计局统计，2012 年我国来回额在亿元以
上的商品来回市场数目达到 5,194 家的高点，之后逐年下滑，至 2022 年末为 3,659 家；亿元以上商品来回市场营
业面积自 2015 年起进入相对安靖的阶段，2022 年末为 2.95 亿常常米；亿元以上商品来回市场成交额于 2014 年突
破 10 万亿元，之后稳步增长，2021 年达到 11.55 万亿元高点，2022 年回落至 10.63 万亿元。大型商品来回市场
中，批发市场占据绝大大批，2022 年我国亿元以上商品来回批发市场成交额为 9.55 万亿元（2020-2021 年分别为
。
我国事寰球最大的皮革成品坐褥加工国之一，有“世界皮革成品加工中心”的称号。频年来受宏不雅经济环境变化、
贸易争端、下流需求乏力等多进击素影响，我国皮革行业合座景气度呈现轰动下行趋势。凭据海宁皮城统计，皮
革价钱指数由 2018 年头的 93.45 跌至 2022 年末的 70.40，2023 年以来皮革价钱指数筑底运行，第四季度有所回
升，2023 年末升至 72.62。短期内皮革行业运行仍然濒临一定压力。凭据国度统计局数据，2021-2023 年我国限制
以上皮革、毛皮、羽毛过火成品和制鞋业企业营业收入分别为 11,057.2 亿元、11,339.9 亿元和 7,986.1 亿元；分别
完结利润总数 577.4 亿元、614.4 亿元和 444.1 亿元。
图表 1. 频年来我国皮革价钱指数（海宁皮城统计）走势
注：凭据 Wind 数据整理、绘图。
政策方面，自“十三五”磋磨推广以来，政府在排放、治理等多个范围对制革企业提议多项环保依次，加强行业
整治力度，并渐渐清退逾期产能。2021 年 8 月中国皮革协会印发《皮革行业“十四五”高质料发展教唆意见》
，提
出了皮革行业“十四五”要完结的八个重心见解，主要波及坐褥效益、科技翻新、质料品牌、出口结构、绿色制
造、产业集群、数字化运营和东说念主才梯队，为促进皮革行业高质料发展提供科学指令与蓝图磋磨。
当今我国较为发达的皮革来回市场主要集合在浙江、河北、广东和辽宁四省。该公司所处的海宁是国内皮革之都，
已建成以海宁为总部放射东北、华东、川渝、中南等地的连锁市场采集，其中总部海宁中国皮革城是当今寰球唯
一提供全产业链服务的皮革专科市场。公司市场筹办面积限制较大，同期频年来集合举办海宁皮博会，海表里市
场影响力不断高潮。但需看到，在经济放缓、东说念主们审好意思与生存习气不断变迁的配景下，皮革成品需求回升或存在
一定压力，与此同期线上零卖的捏续浸透亦对线下实体筹办产生冲击，商户的筹办压力将向市场运营商传导。
该公司是“海宁中国皮革城”的创办者和筹办者，主要从事多土地革专科市场的开发、租借和服务。从业二十多
年来，公司运用品牌上风在宇宙拓展业务，并以向商户提供一站式的全产业链服务为筹办理念，将业务拓展至商
品流通、融资担保、栈房服务等范围。2018 年公司新增健康医疗服务业务，主要包括提供医疗服务和销售药品，
以及托管海宁市社会福利中心1；2022 年公司通过收购创佳融资新增融资租借业务，业务主要集合在装备制造、分
布式电站等范围。
图表 2. 公司业务收入组成及变化情况（单元：亿元，%）
主要见解 2020 年 2021 年 2022 年
前三季度 前三季度
营业收入共计 14.25 14.35 13.11 7.77 8.20
其中：① 市场开发及筹办 13.01 12.51 10.97 5.95 6.35
其中：物业租借及管理 8.47 9.24 7.14 4.35 5.41
商铺及配套物业销售 4.54 3.28 3.83 1.60 0.94
在营业收入中占比 91.28 87.22 83.67 76.53 77.50
② 商品流通 -- 0.52 0.52 0.37 0.35
在营业收入中占比 -- 3.61 3.96 4.81 4.26
③ 栈房服务 0.15 0.19 0.22 0.12 0.18
在营业收入中占比 1.01 1.34 1.71 1.58 2.20
④ 健康医疗服务 0.20 0.25 0.41 0.41 0.29
在营业收入中占比 1.37 1.72 3.15 5.29 3.51
⑤ 金融服务 -- -- 0.82 0.85 0.64
在营业收入中占比 -- -- 6.22 10.98 7.84
毛利率 39.52 43.05 36.56 36.21 38.49
其中：① 市场开发及筹办 40.12 45.89 35.46 32.53 38.70
其中：物业租借及管理 43.58 45.52 30.96 22.34 38.09
商铺及配套物业销售 33.64 46.93 43.85 60.27 42.24
② 商品流通 -- 5.86 32.02 29.48 46.41
③ 栈房服务 4.92 13.17 27.26 0.05 32.75
④ 健康医疗服务 -32.49 -9.72 12.73 20.91 7.21
⑤ 金融服务 -- -- 60.61 79.69 73.12
注：凭据海宁皮城提供的数据整理、磋磨。
接纳神经康复、骨重要康复、悲凉康复为基础，重症康复为重心，儿童康复为补充，高压氧调整为本性的详细康复模式。此外，2018 年公司
下属子公司与海宁市社会福利中心坚韧计议条约，后者将其财富请托给子公司运营和管理，合同时间为 2018 年 10 月 25 日至 2028 年 10 月
该公司营业总收入包括营业收入和类金融业务收入。2020-2022 年及 2023 年前三季度，公司营业总收入分别为
亿元，由利息收入、已赚担保费、手续费及佣金收入组成的类金融业务收入共计分别为 0.08 亿元、0.21 亿元、0.82
亿元和 0.49 亿元。公司中枢业务为市场开发及筹办，包括物业租借及管理、商铺及配套物业销售两个板块。此外，
公司还有商品流通、栈房服务、健康医疗服务和金融服务等业务，但除金融服务业务外，业务收入限制较小且毛
利率较低，对公司功绩影响有限。
市场开发及筹办
该公司早期着力“内增外扩”的发展战术，在宇宙多地鼓舞连锁市场开荒。2015 年以来因皮革家具需求疲软、皮
革行业不景气以及线上线下竞争捏续加重，皮革专科市场筹办承压，公司遂提议轻重财富衔尾战术，异域扩展速
度放缓。当今公司运营的皮革市场均为自建，戒指 2023 年 9 月末其已开业市场可出租面积约 225.62 万常常米。
此外，公司在建样式共 4 个，其中 2 个样式为海宁前锋小镇样式子样式2，1 个样式为现存市场土地储备的周转，
划对本部市场邻近进行升级矫正，以诱骗东说念主流、提质创收。
图表 3. 戒指 2023 年 9 月末公司在建样式情况（单元：亿元，万常常米）
议论投资额
开荒周期（年/ 累计完成
样式称呼 总投资额 建筑面积 2023 年
月） 投资额 2024 年 2025 年
皮都伊尚样式3 6.50 8.60 2022.9-2025.1 2.96 0.77 1.77 1.00
潮品荟样式4 6.90 12.46 2022.10-2024.10 2.38 1.42 2.60 0.50
郑州海宁皮革城二期样式 5 4.17 9.27 2022.4-2025.12 0.43 - 2.04 1.71
皮革城公交首末站样式 0.31 0.18 2023.1-2023.9 0.17 0.14 - -
共计 17.88 30.57 -- 5.93 2.33 6.41 3.21
注：凭据海宁皮城提供的数据整理。
该公司筹办的市场遴荐出租为主，租售衔尾模式运营。公司遴荐订价定向或招投标方式细则租售价钱；现存商铺租
赁期限主要为 1 年，小部分商铺租借期限为 3-5 年。市场房钱为一年一收，对少部分商户遴荐分批收取房钱，公司
在每年续租时（较为集合在 3-4 月）进行房钱调整。频年海宁本部、佟二堡、成都和沭阳市场出租率保管在相对高
位；哈尔滨、济南和郑州市场由于市场邻近配套设施尚不老练、生意氛围差、合营方筹办理念不一致等诸多要素，
出租情况欠安；武汉市场在 2022 年因合座转租用于购物中心筹办6出租率升至 100%，因处于装修阶段，房钱收入规
模很小。
图表 4. 公司主要租借物业运营情况（单元：万常常米，%，亿元）
市场 开业时刻 可出租 房钱 可出租 房钱 可出租 房钱 可出租 房钱
出租率 出租率 出租率 出租率
面积 收入 面积 收入 面积 收入 面积 收入
海宁本部市场 2005 114.38 89 5.05 114.38 91 5.44 114.38 91 4.86 111.63 90 3.03
佟二堡皮革城 2010 36.30 90 1.45 36.30 93 1.52 36.30 92 0.94 36.30 92 0.53
成都皮革城 2012 14.83 90 0.60 14.83 90 0.66 14.83 90 0.51 14.83 90 0.32
沭阳皮革城 2008 2.42 100 0.12 2.42 100 0.11 2.42 100 0.11 2.42 100 0.08
哈尔滨皮革城 2014 25.42 58 0.64 25.42 60 0.77 25.42 60 0.51 25.42 60 0.29
“前锋创业园区”、
“设
计师创业梦工场” 、
“四季时装馆二期”以及“杭海城际铁路皮革城站地下空间”等样式。针对前锋小镇各子样式，公司遴荐以租借为主、租售
衔尾的筹办模式。其中，创意中枢区一期于 2017 年 12 月对出门租，可出租面积 5.95 万常常米，均已出租。当今前锋小镇无拟建子样式。
因该样式用地预先已由郑州公司取得，故以郑州海宁皮革城口头进行见解样式的开发开荒和运营销售。该样式主要开荒内容为生意、商务办公、
栈房过火他配套用房等。凭据计议条约商定，万悦公司应于 2023 年底完成样式齐备验收，于 2026 年 12 月 31 日完成销售，如逾期未能完成部
分，该公司有权条款万悦公司购买。样式销售超出预期收益的部分，公司将支付给万悦公司。主要因邻近房价下降，楼市较为低迷，当今该项
目处于停工状态。
限公司（简称“荟宁公司” ），由荟宁公司承租武汉皮革城合座市场并进行购物中心矫正，揣测合座矫正用度 1.88 亿元（股东两边按股比以借
款方式筹措） ，租借期为 2024 年 1 月 1 日至 2024 年 4 月 30 日，租借期三年公司共赐与荟宁公司 12 个月免租期，荟宁公司需支付武汉公司
代付房钱和详细服务费等款项。
市场 开业时刻 可出租 房钱 可出租 房钱 可出租 房钱 可出租 房钱
出租率 出租率 出租率 出租率
面积 收入 面积 收入 面积 收入 面积 收入
济南皮革城 2015 6.89 50 0.12 6.89 50 0.10 6.89 50 0.09 6.89 50 0.04
郑州皮革城 2016 13.45 33 0.16 13.45 33 0.16 13.45 33 0.08 13.45 33 0.05
武汉皮革城 2015 14.47 48 0.19 14.67 48 0.09 14.68 100 0.04 14.68 100 0.01
重庆皮革城 2016 3.61 58 0.14 3.61 58 0.03 -- -- -- -- -- --
共计： -- 231.77 -- 8.47 231.97 -- 8.90 228.36 -- 7.14 225.62 -- 4.35
注：①凭据海宁皮城提供的数据整理；②重庆皮革城为公司租借物业进行筹办，条约租借期限为 2016 年 4 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日，
租借到期后公司不再续签；③本部市场包括前锋小镇样式；④2021 年公司将杭海城际铁路皮革城站代建工程收入 3,539 万元计入物业租
赁及管理收入项下，导致以前公司物业租借及管理收入与上表房钱共计数存在各别。
常常米/天和 0.85 元/常常米/天。2022 年公司赐与田户 3-5 个月房钱减免优惠，致以前房钱水平下滑；2023 年前三
季度公司络续赐与田户 3-5 个月房钱减免，同期因济南市场部分田户资金未交纳等原因，公司平均房钱水平进一
步下滑。
图表 5. 公司主要市场的平均租借单价（单元：元/常常米/月）
市场 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 1-9 月
本部 49.15 52.83 39.04 33.31
小镇样式 21.79 15.64
佟二堡 36.89 37.52 23.34 17.71
成都 40.60 41.20 31.56 26.55
沭阳 41.68 37.80 37.17 37.15
哈尔滨 32.89 42.06 28.07 21.19
济南 24.40 24.21 21.70 12.78
郑州 29.67 30.04 15.55 12.06
武汉 22.29 10.80 2.44 0.86
重庆 56.87 11.93 -- --
注：凭据海宁皮城提供的数据整理。
商铺及配套物业出售方面，该公司销售限制主要视市场老练度、市场需求以及公司本人资金情况等要素而定，且
不同城市、不同商铺区位的出售均价各别较大，因此商铺及物业销售收入和毛利率年度间存在波动。2020 年公司
商铺及配套物业销售结转收入主要来自位于海宁的前锋小镇一期中枢区过火配套公寓，以及前锋创业园样式；2021
年主要来自前锋小镇一期样式与本部皮革城三期样式；2022 年及 2023 年前三季度主要来自成都皮革城二期健身
中心样式7、前锋小镇一期样式及海宁出口加工区。戒指 2023 年 9 月末，公司在售样式为前锋小镇一期样式和成
都皮革城二期健身中心样式，二者均已完工，累计投资共计 17.49 亿元，可供出售面积共计 25.45 万常常米，累计
销售面积共计 15.66 万常常米，累计合同销售金额共计 15.21 亿元。
类金融业务
该公司开展融资担保、告贷、资金撮合等业务，客户主要为皮革城市场的筹办户及皮革企业等。融资担保业务由
）负责筹办，担保期限一般为 1-3 个月，戒指 2023 年 9 月
子公司海宁皮革城融资担保有限公司（简称“担保公司”
末担保公司在保余额为 9.04 亿元（其中波及逾期待追偿金额 6,315.27 万元）
，已计提耗损准备 0.11 亿元。公司对
于担保业务索要相应的风险准备金，同期末未到期职责准备金为 265.08 万元，担保补偿准备金 3259.24 万元。公
司子公司海宁民间融资服务中心有限公司（简称“民间融资公司”
）主要开展资金撮合业务，负责资金出借方请托
出借资金本息的到期回收，戒指 2022 年末公司在杭州银行海宁科技支行提供资金撮合业务的余额为 6.84 亿元，
此外还有少许自有资金告贷业务。 以及少许生意保理业务，
份有限公司、绍兴远阳电力工程有限公司和南京方通科技有限公司。戒指 2023 年 9 月末创佳融资应收融资租告贷
对外投资
频年该公司参与多项产业类基金投资，戒指 2023 年 9 月末公司对计议基金实缴出资共计 3.07 亿元。此外，为实
现本人高质料发展和加强国有财富保值增值，2023 年公司以 1.10 亿元对正泰新能科技有限公司进行投资，后者经
营业务为光伏开荒及元器件制造、销售等，公司对其捏股比例为 0.8462%，该事项已于 2023 年 10 月完成工商变
更。
图表 6. 戒指 2023 年 9 月末公司产业基金投资情况（单元：亿元，%）
设就地 公司认 公司实 公司捏 2022 年公司确
结伴企业称呼 主要投资标的
间 缴出资 缴出资 股比例 认投资收益
海宁市凫水儿股权投资结伴企业（有限结伴） 主要为海宁市行政区域内拟上市优秀后备企
（简称“凫水儿基金”） 业
主要为泛半导体、生命健康、航空航天、东说念主
海宁高质创拓股权投资结伴企业（有限结伴） 工智能等契合海宁市产业布局且合适国度发
（简称“高质创拓”） 展标的的战术新兴产业的计议范围以及海宁
上市公司计议的产业
海宁芯潮股权投资结伴企业（有限结伴） 2021.10 0.20 0.20 19.20 主要为机器视觉行业 --
海宁视联股权投资结伴企业（有限结伴） 2021.10 0.81 0.81 19.20 主要为机器视觉行业 --
嘉兴浙港春霖股权投资结伴企业（有限结伴） 2021.12 0.50 0.15 6.10 新一代信息工夫、高端装备制造、生物医药 --
嘉兴同芯宁骧股权投资结伴企业（有限结伴） 2022.8 0.20 0.20 99.03 半导体元器件制造 --
杭州红杉晟恒股权投资结伴企业（有限结伴） 2022.5 2.00 0.36 39.92 科技、医疗健康、奢侈服务等行业 --
注：①凭据海宁皮城提供的数据整理；②2022 年公司对嘉兴同芯宁骧股权投资结伴企业（有限结伴）进行投资，并纳入其归并范围；③2023
年该公司对高质创拓追加投资 0.45 亿元，并新增对嘉兴浙港春霖股权投资结伴企业（有限结伴）和杭州红杉晟恒股权投资结伴企业（有限
结伴）的投资。
（1） 筹办限制
图表 7. 反应公司筹办限制要素的主要见解值及变化趋势
可出租物业面积（万常常米） 房钱收入（亿元,右轴）
注：凭据海宁皮城所提供数据整理、绘图。
一方面，公司在建样式的陆续完工将推升公司租借物业的总体限制，另一方面，新物业以及现存物业亦不摈斥对
外售售，以完结财富周转、普及筹办质料以及补充现款流。2022 年以来公司房钱收入呈现下行趋势，主要系房钱
减免政策影响所致。租借物业的限制一定进程上可撑捏房钱收入的限制，但田户/筹办户的筹办效益、续租率以及
突发性事件也会对公司房钱的完结产生影响。
（2） 竞争上风
该公司运营的海宁中国皮革城是当今寰球最具限制、中国最具影响力的皮革专科市场。公司本部所处的海宁是中
国皮革之都，海宁及邻近地区汇聚了 3,000 多家皮革坐褥企业，是寰球最大的皮革坐褥基地之一，为海宁中国皮
革城的发展提供了精良的产业基础。此外，公司还在宇宙皮革产业较为蚁集或经济较为发达的省会城市布局皮革
城市场。公司样式区位上风较为彰着。公司成立以来，与业内企业成立了安靖的合营共赢联系。皮革行业以中小
企业为主，本人实力较为有限，公司通过搭建皮革成品及秋冬服装线下 B2B、B2C 销售采集以及线上线下会通发
展的智谋型市场，并打造集电商直播、电商供货、闇练培训、智能仓储物流等配套服务于一体的电商产业链基地，
通过为上游坐褥企业提供原材料采购、家具开发联想、低成本融资、担保等配套服务，通过营造精良的购物环境
以及灵验的营销推广，促进皮革等秋冬家具的奢侈，为企业的发展壮大提供了平台。在匡助企业盈利的同期，也
培养了高衷心度的商户，为公司开拓发展储备了迷漫的优质客户资源。在 20 多年的发展流程中，公司与企业商户
共同成长，酿成了始终相信的同盟伙伴联系，公司田户安靖性较高。
（3） 营运收尾
该公司海宁皮革城市场已运营 20 多年，公司在皮革市场开发和运营方面具备丰富的训戒，并享有精良的品牌著明
度。公司当今中高层管理东说念主员大都从事市场筹办达五年以上，具有丰富的市场管理训戒，对皮革产业、服装行业
和专科市场有着深远领路。公司物业运营管理训戒丰富，品牌好意思誉度较高。
（4） 盈利才调
图表 8. 反应公司盈利才调要素的主要见解值
经调整的EBITDA利润率（%） 总财富报答率（%，右轴）
贵府开端：凭据海宁皮城所提供数据整理、绘图。
大幅减少主要因公司落实政府计议政策对客户减免房钱所致；2022 年公司物业租借及管理、商铺及配套物业销售
业务毛利分别为 2.21 亿元和 1.68 亿元，二者为毛利最主要的孝敬开端，共计占营业毛利的比重为 81.14%。
该公司时间用度主要由销售用度和管理用度组成，前者主要包括总部及分部市场告白宣传等用度，2020-2022 年及
折旧摊销用度，同期分别为 1.05 亿元、1.18 亿元、1.24 亿元和 0.78 亿元；2020 年以来公司银行告贷等产生的利
息用度逐年增长，但与闲置资金带来的利息收入相互对消后合座财务用度为负。2020-2022 年及 2023 年前三季度
公司时间用度率分别为 15.67%、12.98%、14.55%和 17.49%，2023 年前三季度大幅普及主要系销售用度同比增多
而营业收入同比减少所致。同期，公司财富与信用减值耗损共计分别为 0.30 亿元、0.50 亿元、-0.15 亿元和-0.11 亿
元，2021 年主要为公司针对应收海那公司样式合营开发垫付资金而计提的坏账耗损。
该公司利润主要来自筹办收益，其他筹办收益亦能对盈利酿成一定助益。2020-2022 年及 2023 年前三季度公司其
他收益分别为 0.33 亿元、0.64 亿元、0.88 亿元和 0.36 亿元，主要为政府补助，公司部分皮革城市场可获取当地政
府补贴，且具有一定捏续性；投资收益分别为 0.21 亿元、1.07 亿元、0.24 亿元和 0.38 亿元，主要系金融承诺家具
收益以及权利法核算下的始终股权投资收益。
别为 1.90 亿元、3.31 亿元、3.06 亿元和 1.69 亿元。2020-2022 年公司经调整的 EBITDA 利润率及总财富报答率呈
现一定波动，总体上公司盈利才调较强。
财务
整商铺财富的租售比例普及财富流动性，同期其可动用货币资金相对较充裕，可为即期债务的偿付提供精良保险。
图表 9. 公司财务杠杆水平变动趋势
权利本钱与刚性债务比左轴 财富欠债率右轴
注：凭据海宁皮城所提供的数据整理、绘图。
务的掩饰进程呈快速下滑态势。当今，公司财富欠债率尚处于较低水平。
（1） 财富
图表 10. 公司中枢财富情景过火变动
主要数据及见解 2020 年末 2021 年末 2022 年末 2023 年 9 月末
流动财富（亿元，在总财富中占比%）
其中：现款类财富（亿元） 11.78 18.44 24.37 16.06
其他应收款（亿元） 1.20 1.28 1.48 1.63
存货（亿元） 7.57 7.00 9.57 9.31
一年内到期的非流动财富（亿元） - - 4.45 3.20
其他流动财富（亿元） 4.12 1.51 1.07 1.38
非流动财富（亿元，在总财富中占比%）
其中：始终股权投资（亿元） 1.70 1.72 1.16 6.07
投资性房地产（亿元） 76.09 76.85 75.41 73.26
始终应收款（亿元） 2.41 1.64 5.71 8.86
其他非流动金融财富（亿元） 0.20 1.79 2.08 3.65
固定财富（亿元） 3.74 3.48 3.29 3.15
期末全部受限财富账面金额（亿元） 4.79 6.26 12.56 9.66
受限财富账面余额/总财富（%） 4.33 5.25 9.10 7.33
注：凭据海宁皮城所提供数据整理、磋磨。
该公司财富以非流动财富为主，与公司中枢业务物业租借和管理较为匹配。2020-2022 年末及 2023 年 9 月末，公
司财富总数分别为 110.52 亿元、119.10 亿元、137.97 亿元和 131.84 亿元，非流动财富占比在 70%以上。
该公司流动财富主要由现款类财富、存货和一年内到期的非流动财富组成。2022 年末公司现款类财富包括货币资
金 19.10 亿元（因用于银行告贷及开具银行承兑汇票质押、用于担保业务的保证金和按揭保证金而受限的货币资
金共计 9.74 亿元）和来回性金融财富 5.27 亿元（均为银行承诺家具）
，比上年末增多 5.93 亿元主要系创佳融资的
并表及新增融资尚未全部使用所致；存货为 9.57 亿元，随样式开荒参加比上年末增多 2.58 亿元，其中开发成本
、开发财具 3.56 亿元（主要为成都皮革城二期健
身中心样式 3.35 亿元）
；一年内到期的非流动财富则为一年到期的融资租告贷。此外，公司其他应收款为 1.48 亿
）暂告贷 0.72 亿元（已计提坏账准备 0.10 亿元）
元，包括应收获都鸿翔莱运体裁产业有限公司（简称“鸿翔莱运” 、
应收东泰公司暂付款 0.31 亿元（已计提坏账准备 0.18 亿元）
。
该公司非流动财富主要由投资性房地产和始终应收款组成。公司投资性房地产接纳成本法计量，2022 年末同比减
少 1.44 亿元主要系计提折旧所致；始终应收款包括济南皮革城公司应向海那公司收取的样式资金代垫款8（0.94 亿
元）和类金融业务的融资租告贷（4.77 亿元）
。此外，公司固定财富主要为不可出租的房屋、厂房及建筑物等，近
年因计提折旧逐年小幅减少；2022 年末公司其他非流动财富比上年末增多 4.61 亿元至 4.62 亿元，系公司以 4.61
亿元认购的嘉兴银行 5%股权（对应注册本钱 9,627.60 万股，于 2022 年末尚未办妥计议变更登记手续）
；公司其他
非流动金融财富为权利器具投资。
期赎回减少 3.43 亿元；始终应收款比上年末增多 3.15 亿元，主要因融资租借业务筹办限制扩大，融资租告贷一般
有相应的财富作念典质，坏账风险相对可控；始终股权投资比上年末增多 4.91 亿元，同期其他非流动财富减少 4.61
亿元，主要系嘉兴银行 5%股权已办妥计议变更登记手续后从其他非流动财富转至始终股权投资；其他非流动金融
财富增至 3.65 亿元。其他科目则变化不大。
戒指 2023 年 9 月末，该公司受限财富账面价值共计 9.66 亿元，占总财富比重的 7.33%，包括用于开具银行承兑汇
票质押及担保业务保证金而受限的货币资金 4.28 亿元，用于银行贷款的质押而受限的始终应收款 5.38 亿元。
（2） 通盘者权利
图表 11. 公司通盘者权利组成过火变动趋势（单元：亿元）
- 0.00
实收本钱 本钱公积 盈余公积金 未分派利润 少数股东权利 通盘者权利增长率(%，右轴)
注：凭据海宁皮城所提供的数据整理、绘图。
受益于较好的筹办蕴蓄，该公司通盘者权利逐年小幅增长，2020-2022 年末分别为 77.36 亿元、81.51 亿元和 84.71
亿元。公司通盘者权利主要由股本、本钱公积与未分派利润组成，2022 年末三者占通盘者权利的比例分别为 15.14%、
配利润逐年增长，2020-2022 年末分别为 43.99 亿元、46.86 亿元和 48.90 亿元。此外，公司少数股东权利限制较
小，2022 年末为 2.21 亿元。分成方面，2020-2022 年公司分别派发上年度现款分成 0.24 亿元（含税）
、0.24 亿元
（含税）和 0.38 亿元（含税）
。2023 年 9 月末公司通盘者权利较上年末略增至 85.55 亿元。
在 2023 年 12 月 31 日之前分批送还尚未支付的样式合营开发资金及利息 26,915.74 万元。戒指 2023 年末山东海那公司尚有欠付尾款及滞纳
金共计 14,704.93 万元，公司对尚未收到的本金及计议未完结融资收益减值准备列报于始终应收款。
（3） 欠债
图表 12. 公司欠债结构及中枢债务（单元：亿元）
主要数据及见解 2020 年末 2021 年末 2022 年末 2023 年 9 月末
刚性债务 8.38 8.71 26.42 20.40
其中：短期刚性债务 4.30 1.69 17.10 13.36
其中：短期告贷 1.00 0.44 2.26 7.53
应答单子 0.25 1.05 4.90 0.86
超短期融资券 3.05 -- 3.01 --
一年内到期的始终告贷 -- -- 3.71 0.82
一年内到期的应答债券 -- -- 3.06 3.02
中始终刚性债务 4.08 7.03 9.32 7.04
其中：始终告贷 3.00 3.00 1.33 2.96
应答债券 -- 3.06 7.06 4.09
其他中始终刚性债务 1.08 0.97 0.93 --
应答账款 2.83 1.85 3.59 2.95
预收账款及合同欠债 4.80 5.52 3.38 4.41
其他应答款 4.49 5.52 5.80 5.68
递延收益-非流动欠债 5.72 6.42 6.10 5.96
详细融资成本（年化，%） 4.68 3.76 3.12 --
注：①凭据海宁皮城所提供的数据整理、磋磨；②详细融资成本=（本期列入财务用度的利息开销+本期本钱化利息开销）/（期初刚性债
务余额+期末刚性债务余额）/2；③表中 2021 年末和 2022 年末应答债券包括 21 海宁皮城 MTN001，本评级论说将其由其他非流动欠债
科目调至应答债券；④其他应答款中的应答融资供应方利息计入短期刚性债务核算，表中其他应答款已剔除。
目开荒的鼓舞，公司融资限制扩大，带动欠债总数快速增多。公司欠债以流动欠债为主，2022 年末流动欠债为 36.83
亿元，占欠债总数的 69.16%。组成方面，公司负借主要由刚性债务、应答账款、预收款项及合同欠债、其他应答
款及递延收益组成。2022 年末公司刚性债务为 26.42 亿元，比上年末增多 17.71 亿元，主要因短期告贷、应答票
据增多以及刊行超短期融资券、公司债及中票所致；应答账款为 3.59 亿元，主要为应答工程款；预收款项及合同
欠债为 3.38 亿元，由预收房钱、商铺和配套物业预售款等组成；其他应答款（剔除应答融资供应方利息）为 5.80
亿元，主要为公司过火子公司收到客户交纳的商铺筹办保证金（2.63 亿元）
、融资租借保证金（1.89 亿元）和暂借
；递延收益为政府补助，2022 年末为 6.10 亿元。此外，2022 年末公司其他流动欠债剔除短期融资
款（0.57 亿元）
券后为 5.19 亿元，主要系预提土地增值税。2023 年 9 月末，公司欠债总数较上年末减少 6.97 亿元至 46.29 亿元，
主要系刚性债务减少，其他主要欠债科目则无彰着变化。
刚性债务期限结构方面，该公司刚性债务趋于短期。融资渠说念上，公司刚性债务以银行告贷和刊行债券为主。2022
年末，公司银行告贷为 7.29 亿元，其中信用告贷 1.90 亿元，其余为抵质押告贷；应答债券 13.13 亿元，包括超短
期融资券、中期单子和公司债券。此外，公司与海宁市袁花镇双丰股份经济合营社等 84 家合营社签署告贷条约，
公司朝上述经济合营社（看成海宁市低收入家庭受托贷款方）借入扶贫样式专项贷款本金，期限为 10 年，告贷利
率为 10%，戒指 2022 年末账面金额为 0.93 亿元（计入始终应答款）
。2023 年 9 月末，主要因偿还到期债务，公司
刚性债务限制较上年末有所缩减。
图表 13. 戒指 2023 年 9 月末公司主要债务到期情况（单元：亿元）
统计范围 债务类型 2023 年 10-12 月 2024 年 2025 年 2026 年及以后
银行告贷 3.15 4.20 -- --
本部/母公司口径
债务融资器具 4.00 3.00 -- --
银行告贷 3.46 5.08 0.76 2.00
归并口径
债务融资器具 4.00 3.00 -- --
注：①凭据海宁皮城所提供的数据整理；②不包括应答单子、利息、融资租借，只统计本金。
该公司对下属子公司资金进行调理归集，子公司使用资金前需向本部提交央求，由本部审批通事后拨付。公司将
融资权限集合在本部，下属单元有融资需要时将主要以向本部告贷的方式来进行。在资金的获取方式上，频年公
司主要通过银行贷款、刊行债券等方式进行，强调对资金成本的戒指。总体上，公司融资权限集合在本部，资金
的集合归集和管理有助于加强资金的安全性。
（1） 现款流量
图表 14. 公司现款流量情景（单元：亿元）
主要数据及见解 2020 年度 2021 年度 2022 年度
前三季度 前三季度
筹办面貌产生的现款流量净额 5.48 6.60 0.11 0.49 0.36
其中：业务现款出入净额 4.98 7.74 1.81 3.66 6.58
投资面貌产生的现款流量净额 -4.45 -0.48 -12.58 -0.64 -7.76
其中：购建固定财富、无形财富过火他长
-2.94 -3.22 -2.14 -0.54 -2.47
期财富支付的现款
收回投资与投资支付净流入额 -1.44 2.12 -10.80 -0.92 -3.46
筹资面貌产生的现款流量净额 2.09 -1.32 9.78 0.69 8.46
其中：现款利息开销 0.07 0.22 0.34 0.41 0.26
注：①凭据海宁皮城所提供的数据整理、磋磨；②业务现款出入净额是指不包括其他要素导致的现款收入与现款开销的筹办面貌现款流
量净额。
该公司市场房钱遴荐预收方式、商铺和住宅销售遴荐预售轨制，筹办业务现款获取才调较强，并可通过合理调换
商铺租售比例均衡资金压力。2020-2022 年及 2023 年前三季度，公司筹办性现款流净额分别为 5.48 亿元、6.60 亿
元、0.11 亿元和 0.49 亿元，其中 2022 年同比大幅下降主要因公司落实政府房钱减免政策使得商铺及配套物业租
赁及销售收到的现款减少，同期支付的各项税费（含以昨年度脱期）增多所致。
元。频年来公司对前锋小镇中枢区一期、伊尚样式等样式开发力度较大，构建固定财富、无形财富过火他始终资
产支付的现款捏续净流出，2022 年公司运用闲置资金购买银行承诺家具的开销限制彰着加大，导致以前投资性现
金流呈大额净流出。公司投资围绕主业，当今尚有样式在建，异日投资面貌现款流或将捏续保捏一定例模的净流
出。
元。2020 年公司通过银行告贷、刊行债券等方式为在建样式筹资，以前筹资面貌净现款流由负转正；2021 年公司
权利类融资及债务类融资均以净偿付为主；2022 年公司融资限制扩大，刊行了多期超短期融资券、公司债及中期
单子，筹资面貌现款呈净流入状态。
（2） 偿债才调
图表 15. 公司偿债才调见解值
主要数据及见解 2020 年度 2021 年度 2022 年度
EBITDA（亿元） 6.47 8.36 8.20
经调整的 EBITDA（亿元） 6.47 8.34 8.10
经调整的 EBITDA/全部利息开销（倍） 27.54 26.33 14.84
经调整的 EBITDA/刚性债务（倍） 1.21 0.98 0.46
注：①凭据海宁皮城所提供的数据整理、磋磨；②经调整的 EBITDA=当期 EBITDA-现时公允价值变动净收益。
该公司 EBITDA 主要由利润总数和固定财富折旧组成，2020-2022 年呈小幅波动态势。同期公司经调整的 EBITDA
分别为 6.47 亿元、8.34 亿元和 8.10 亿元。2022 年末公司刚性债务限制同比大幅攀升，经调整的 EBITDA 对刚性
债务掩饰进程快速弱化，但其仍能对利息开销酿成高倍数掩饰。
调整要素
图表 16. 公司财富流动性见解值
主要数据及见解 2020 年末 2021 年末 2022 年末 2023 年 9 月末
流动比率（%） 109.85 128.74 112.07 101.83
现款比率（%） 52.33 80.53 66.15 49.72
短期刚性债务现款掩饰率（%） 273.96 1,093.92 142.49 121.34
注：①凭据海宁皮城所提供数据整理、磋磨；②短期刚性债务现款掩饰率(%)=期末货币资金余额+期末来回性金融财富余额+期末应收银
行承兑汇票余额/期末短期刚性债务×100%。
主要为现款类财富、存货及一年内到期的融资租告贷，仍可对流动欠债酿成基本掩饰。
该公司与多家银行成立了精良的合营联系，尚未使用的授信额度充裕。戒指 2023 年 9 月末公司共获取合营银行综
合授信额度 60.50 亿元，尚未使用的额度为 48.28 亿元，后续融资空间较迷漫。
除筹办性开销外，该公司资金主要流向生意地产样式的开荒，异日公司议论对本部现存市场进行矫正升级，即仍
有一定的本钱性参加需求。2020-2022 年公司分派股利、利润或偿付利息支付的现款分别为 0.37 亿元、0.50 亿元
和 1.13 亿元，2022 年同比增长主要系上年度利润增长下分成增多以及刚债增长使得利息开销增多所致。公司债务
期限结构趋向短期，但基于其业务筹办面貌较为肃肃的现款流、较运动的融资渠说念以及较充裕的货币资金，可通
过续贷、自有资金偿付等方式兑付。
该公司社会职责履行情况精良。在做事者权利保护方面，公司爱重职工东说念主文情怀，不断完善做事用工轨制，稳步
开展事业培训以普及职工教会，关爱职工，作念好勤奋职工的慰问和支持作事。在商户权利保护方面，公司着力“自
愿、对等、互利”的原则，与商户成立信任和谐的合营伙伴联系，介意与商户及各计议方的同样与调和，通过形
式各样的行径，凝合商户力量，挽回商户纠纷，处分商户勤奋。在奢侈者权利保护方面，公司诚信筹办，严格市
场管理，把控商品性量。通过成立奢侈者服务台、售后服务中心、奢侈者投诉中心等多种方式，实施“明折明扣
轨制”
、推广“调理收银轨制”等各样方式，保险奢侈者利益。
该公司践行环境友好及动力从简型发展，崇敬落实各项节能环保措施，优化运行方式，减少筹办行径对环境的破
坏和影响。公司围绕节能降耗总体见解，积极开展市场矫正、节能减排行径，对市场照明进行了节能化矫正，积
极实施垃圾分类。2022 年公司共参加 1,053.44 万元进行绿化工程、日常惊叹等环保样式开荒。公司投资开荒的分
布式光伏发电样式是宇宙首个依照国网公司新政策并网的分散式太阳能光伏发电样式，所发电量全部由皮革城市
场消化使用，2022 年发电量 394.93 万度，折依次煤 1,263.78 吨。
近三年一期该公司未收到中国证监会、深圳证券来回所及浙江省证监局等机构的监管处罚。
戒指 2023 年 9 月末该公司无紧要未决诉讼和对外担保。
该公司关联购销及租借限制小，对其筹办和财务基本不组成影响。戒指 2022 年末，公司应收关联方款项余额共计
要系应答鸿翔莱运的工程款及暂告贷，戒指 2022 年末余额 0.43 亿元。
凭据该公司提供的 2024 年 1 月 29 日的《企业信用论说》
，公司本部无信贷背信记载。凭据公开信息查询（查询日
为 2024 年 2 月 23 日）
，公司本部未受到紧要行政处罚，亦未被列入筹办非常名录及严重积恶失信名单。
该公司集团本部主要承担融资职能以及部分皮革市场租借及运营业务，在筹办性现款回流以及归并范围内资金的
调理归集下，本部对筹办及财务资源的管理与分派才调较强。2022 年末本部经审计的财富总数为 97.62 亿元，其
中货币资金 7.04 亿元，来回性金融财富 4.70 亿元，其他应收款 42.77 亿元（主要为应收子公司暂告贷）
，始终股
权投资 20.07 亿元，投资性房地产为 19.44 亿元（主要系部分皮革城市场财富）
。同期末公司本部欠债总数为 30.79
亿元，其中刚性债务 15.03 亿元。2022 年公司本部完结营业收入 2.76 亿元，净利润 2.79 亿元，筹办性现款净流量
为-8.85 亿元。
外部支捏
不波及。
同行比拟分析
本评级论说收用了浙江中国小商品城集团股份有限公司（简称“小商品城”
）、中国国际贸易中心股份有限公司（
“简
称“国贸股份”
）、北京兆泰集团股份有限公司（简称“兆泰股份”
）看成该公司的同行比拟对象。小商品城与公司
均以筹办专科市场为主业，具有较高可比性，国贸股份和兆泰股份主要筹办写字楼、市集、公寓的租借，业态不
同但亦属于房地产租借企业，仍具有一定可比性。
该公司运营的海宁皮革城为多地布局的连锁市场，具有较凸起的限制上风，同期在皮革专科范围具有品牌著明度。
受部分外地市场筹办欠安、皮革行业景气度低迷等影响，公司单元房钱陈说不高。财务发达方面，2022 年公司刚
性债务快速攀升，但杠杆职守仍相对较轻；公司债务虽以短期为主，但因主业现款回流较实时且存量现款类财富
较充裕，债务保险进程较高。
评级论断
综上，本评级机构评定海宁皮城主体信用品级为 AA+，评级瞻望为安靖。
追踪评级安排
凭据计议掌握部门的监管要乞降本评级机构的业务操作法度，在本信用评级论说灵验期内，本评级机构将在需要时
进行按时或不按时追踪评级。在发生可能影响刊行东说念主信用质料的紧要事项时，本评级机构将启动不按时追踪评级程
序，刊行东说念主应凭据已作出的书面承诺实时文书本评级机构相应事项并提供相应贵府。
本评级机构的追踪评级论说和评级收尾将对刊行东说念主、监管部门及监管部门条款的表示对象进行表示。
本评级机构将在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布追踪评级收尾。
如刊行东说念主不成实时提供追踪评级所需贵府，本评级机构将凭据计议掌握部门监管的要乞降本评级机构的业务操作规
范，遴荐公告延迟表示追踪评级论说、圮绝评级等评级行动。
附录一：
公司与践诺戒指东说念主联系图
注：凭据海宁皮城提供的贵府整理绘图（戒指 2023 年 9 月末）
。
附录二：
公司组织结构图
注：凭据海宁皮城提供的贵府整理绘图（戒指 2023 年 9 月末）
。
附录三：
计议实体主要数据概览
母公司捏股比例
公司全称 简称 与公司联系 筹办面貌现款净 备注
（%） 刚性债务余额 通盘者权利 营业收入 净利润
流入量
海宁市财富筹办公司 财富筹办公司 控股股东 - 539.89 606.37 127.37 10.45 -30.45
海宁中国皮革城股份有限公司 海宁皮城 本级 - 15.03 66.83 2.76 2.79 -8.85 母公司口径
海宁中国皮革城筹办管理有限公司 皮城管制公司 子公司 100.00 3.00 1.28 0.95 0.16 0.11
灯塔佟二堡海宁皮革城有限职责公司 佟二堡海宁公司 子公司 100.00 - 9.49 0.93 0.01 -0.001
江苏沭阳海宁皮革发展有限公司 沭阳海宁公司 子公司 70.00 - 0.12 0.12 0.03 -
武汉波浪海宁皮革发展有限公司 武汉海宁公司 子公司 100.00 - -0.99 0.04 -0.55 0.08
成都海宁皮革城有限公司 成都海宁公司 子公司 100.00 - 5.60 3.43 0.59 0.03
济南海宁皮革城有限公司 济南海宁公司 子公司 100.00 - -0.77 0.09 -0.09 0.0001
天津海宁皮革城有限公司 天津海宁公司 子公司 80.00 - 0.75 - 0.003 -0.0008
郑州海宁皮革城有限公司 郑州海宁公司 子公司 100.00 - 0.38 0.28 -0.006 0.02
海宁皮都锦江大栈房有限公司 皮都栈房 子公司 100.00 - 0.10 0.23 0.02 0.001
海宁中国皮革城投资有限公司 皮革城投资公司 子公司 100.00 - 2.61 - 0.85 0.12 单体报表
其中：海宁万弘贸易有限公司 万弘贸易 孙公司 100.00 1.11 0.71 0.14 0.23 -0.81
哈尔滨海宁皮革城有限公司 哈尔滨皮革公司 子公司 100.00 - 2.75 0.66 0.01 0.001
海宁皮革城融资担保有限公司 担保公司 子公司 100.00 - 2.70 0.07 0.14 0.10
海宁皮革前锋小镇投资开发有限公司 前锋小镇公司 子公司 100.00 0.23 13.87 1.15 0.27 9.55 单体报表
其中：创佳融资租借（浙江）有限公司 创佳融资 孙公司 63.00 6.18 2.39 0.79 0.37 -0.59
海宁民间融资服务中心有限公司 民间融资公司 子公司 41.00 - 2.08 0.74 0.45 0.51
注：①凭据海宁皮城 2022 年度审计论说附注及所提供的其他贵府整理；②财富筹办公司数据来自公开贵府。
附录四：
同类企业比拟表
中枢业务：市场开发及筹办 包摄行业：房地产租借
最新主体
企业称呼（全称） 可出租物业面积 经调整的 EBITDA 利 总财富报答率 权利本钱与刚性债 财富欠债率 经调整的 EBITDA/ 经调整的 EBITDA/
信用品级/瞻望 房钱收入（亿元）
（万常常米） 润率（%） （%） 务比率（×） （%） 利息开销（倍） 刚性债务（倍）
浙江中国小商品城集团股份有限公司 AAA 140.35 16.97 28.81 4.53 1.90 52.41 7.76 0.27
中国国际贸易中心股份有限公司 AAA 33.21 31.68 60.57 12.44 4.29 28.68 21.81 0.98
北京兆泰集团股份有限公司 AA+ 58.50 11.65 52.46 4.22 1.31 57.00 2.30 0.16
海宁中国皮革城股份有限公司 AA+ 228.37 7.14 61.78 3.62 3.21 38.60 14.84 0.46
注：①中国国际贸易中心股份有限公司、北京兆泰集团股份有限公司是公开市场发债企业但并非本评级机构客户，计议数据及见解来自公开市场可获取数据及磋磨，或存在一定局限性；②浙江中国小商品城集团股份有限公
司房钱收入为其表示的市场筹办收入，即包括市场房钱收入、商位拍卖款收入、一次性增收商位使用费收入、入场履历费收入等。
附录五：
主要财务数据及见解
主要财务数据与见解归并口径 2020 年度 2021 年度 2022 年度
前三季度
财富总数亿元 110.52 119.10 137.97 131.84
货币资金亿元 11.78 18.23 19.10 14.22
刚性债务亿元 8.38 8.71 26.42 20.40
通盘者权利 亿元 77.36 81.51 84.71 85.55
营业收入亿元 14.25 14.35 13.11 7.77
净利润亿元 1.90 3.31 3.06 1.69
EBITDA亿元 6.47 8.36 8.20 －
筹办性现款净流入量亿元 5.48 6.60 0.11 0.49
投资性现款净流入量亿元 -4.45 -0.48 -12.58 -0.64
财富欠债率% 30.00 31.57 38.60 35.11
权利本钱与刚性债务比率% 923.10 935.50 320.67 419.34
流动比率% 109.85 128.74 112.07 101.83
现款比率% 52.33 80.53 66.15 49.72
利息保险倍数倍 12.91 15.32 8.52 －
担保比率% 10.17 1.23 1.18 －
营业周期天 449.06 340.92 384.37 －
毛利率% 39.52 43.05 36.56 36.21
营业利润率% 18.80 30.82 33.33 30.85
总财富报答率% 2.80 4.23 3.62 －
净财富收益率% 2.49 4.17 3.69 －
净财富收益率*% 2.55 4.17 3.32 －
营业收入现款率% 88.54 112.61 80.68 123.91
筹办性现款净流入量与流动欠债比率% 24.03 29.08 0.37 －
非筹资性现款净流入量与欠债总数比率% 3.23 17.30 -27.46 －
经调整的 EBITDA/利息开销倍 27.54 26.33 14.84 －
经调整的 EBITDA/刚性债务倍 1.21 0.98 0.46 －
注：表中数据依据海宁皮城经审计的 2020-2022 年度及未经审计的 2023 年前三季度财务数据整理、磋磨。
见解磋磨公式
财富欠债率(%)=期末欠债共计/期末财富整个×100%
权利本钱与刚性债务比率(%)=期末通盘者权利共计/期末刚性债务余额×100%
流动比率(%)=期末流动财富共计/期末流动欠债共计×100%
现款比率(%)=期末货币资金余额+期末来回性金融财富余额+期末应收银行承兑汇票余额/期末流动欠债共计×100%
利息保险倍数(倍)=(论说期利润总数+论说期列入财务用度的利息开销)/（论说期列入财务用度的利息开销+论说期本钱化利息开销）
担保比率(%)=期末未清担保余额/期末通盘者权利共计×100%
营业周期(天)=365/{论说期营业收入/(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2} +365/{论说期营业成本/(期初存货余额+期末存货余
额)/2 }
毛利率(%)=（1－论说期营业成本/论说期营业收入）×100%
营业利润率(%)=论说期营业利润/论说期营业收入×100%
总财富报答率(%)= (论说期利润总数+论说期列入财务用度的利息开销)/(期初财富整个+期末财富整个)/2×100%
净财富收益率(%)=论说期净利润/(期初通盘者权利共计+期末通盘者权利共计)/2×100%
净财富收益率*(%)=论说期包摄于母公司通盘者的净利润/ (期初包摄母公司通盘者权利共计+期末包摄母公司通盘者权利共计)/2×100%
营业收入现款率(%)=论说期销售商品、提供劳务收到的现款/论说期营业收入×100%
筹办性现款净流入量与流动欠债比率(%)=论说期筹办行径产生的现款流量净额/(期初流动欠债共计+期末流动欠债共计)/2×100%
非筹资性现款净流入量与欠债总数比率(%)=(论说期筹办行径产生的现款流量净额+论说期投资行径产生的现款流量净额)/(期初欠债共计+
期末欠债共计)/2×100%
经调整的 EBITDA/利息开销倍=（论说期 EBITDA-公允价值变动净收益）/（论说期列入财务用度的利息开销+论说期本钱化利息）
经调整的 EBITDA/刚性债务倍=（论说期 EBITDA-公允价值变动净收益）/（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）/2
上述见解磋磨以公司归并财务报表数据为准。
刚性债务=短期告贷+应答单子+一年内到期的始终告贷+应答短期融资券+应答利息+始终告贷+应答债券+其他具期债务
EBITDA=利润总数+列入财务用度的利息开销+固定财富折旧+无形财富过火他财富摊销
附录六：
评级收尾释义
本评级机构主体信用品级分辩及释义如下：
等 级 含 义
AAA 级 刊行东说念主偿还债务的才调极强，基本不受不利经济环境的影响，背信风险极低
AA 级 刊行东说念主偿还债务的才调很强，受不利经济环境的影响不大，背信风险很低
投资级
A级 刊行东说念主偿还债务才调较强，较易受不利经济环境的影响，背信风险较低
BBB 级 刊行东说念主偿还债务才调一般，受不利经济环境影响较大，背信风险一般
BB 级 刊行东说念主偿还债务才调较弱，受不利经济环境影响很大，背信风险较高
B级 刊行东说念主偿还债务的才调较地面依赖于精良的经济环境，背信风险很高
投契级 CCC 级 刊行东说念主偿还债务的才调非常依赖于精良的经济环境，背信风险极高
CC 级 刊行东说念主在停业或重组时可获取保护较小，基本不成保证偿还债务
C级 刊行东说念主不成偿还债务
注：除 AAA 级、CCC 级及以下品级外，每一个信用品级可用“+”、“-”标志进行微调，暗意略高或略低于本品级。
评
斯
附录七
刊行 东说念主历 史评 级
级类 级 类 时刻 级 接
告
报
模
变化 年 商 概
法
接
告
论
接
模
法
模
注 上 述 评 级 方 法 及 相 关 文 件 可 于 新 世 纪 评 级 官 方 网站 查 阅 历 史 评 级 信 息仅 限 于 本 评 级 机 构 对 发 行东说念主 进 行 的 评 级
